こんにちは。
昨日までの天気が嘘のように晴天の気持ちいい日になりましたね。
そんな今日は、天気とはまったく関係ないちょっと怖い不動産にまつわるお話を。
負動産についてです。
今日は築40年の築古リノベーションマンションをご案内
今日は朝から築40年弱の中古マンションのご案内をしてきました。
築40年と聞くとなかなかパンチの効いたボロマンションを想像する方も多いかと思いますが、今日ご案内したマンションは売主さんがリノベーションして、室内は新築同様の状態で販売中です。
残念ながら、今回は購入見送りとなってしまいました・・・
理由は、室内はとてもキレイでオシャレなマンションですが、築年数を考えると将来建物を解体して建替えなり土地処分なりの選択肢を迫られる可能性があるから。
僕も家売るオンナの三軒家万智さんのように
「私に売れない家はありません！」
と言ってみたいものです・・・
でもその結論も納得です。
だって、リノベーションして綺麗になっていても、将来がわからない不動産は買いたくないですよね。
不動産が負動産に？負動産って？
ところで、みなさん！
突然ですが、「負動産」って言葉聞いたことありますか？
「負動産？」
「不動産の変換ミス？」
とお感じの方も多いかと思いますが、最近（前からあったのかな？）時々この「負動産」という言葉がよくニュースやコラムなんかで目にすることが増えたなと思い、ちょうどこの「負動産」に関連する記事も見たので少し書いてみようと思います。
負動産に関する記事をご紹介
その記事はこちら。
ちょっと長いのでサラッと流して読んでください。
要約すると
- 不動産業者はマンション（区分所有マンション）を買わない
- 買わないというより「終の棲家」として買わない
- 管理費や修繕積立金などの保有コストを半永久的に払わなければならない
- 突発的な事故などで修繕費が積立金で賄えない場合、多額の一時金が必要になる可能性がある
- 管理組合の理事長がマンションの実権を握り、私物化等のリスクも
- 築年数が古くなると売却がしにくい
- 建物を解体する際の解体費の積立は計画修繕に入っていなく、解体時に多額の一時金が必要となる可能性も
- 空き家になった部屋がある場合、重要な決定に対して総会の決議・決定が出来ない場合がある
- 管理・メンテナンスがずさんなマンションは構造上の耐用年数よりも前にボロボロになってしまう場合もある
不動産屋は負動産を買わない？
不動産屋は区分所有マンションを長期所有を避ける
この記事によると不動産屋はマンションを買うのを避けるようです。
厳密には避けるわけでなく、終の棲家としてマンションを買うのを避けるということ。
みなさん、ご存知の方も多いかと思いますが、マンションを買うとそのマンションの中の自治会のような「管理組合」を組成して組合員になります。
その管理組合の中で、マンションの重要な事柄を話し合い、ルールを決めてそのルール内で生活していくんですね。
当然素人の方ばかりだと大変なので、たいていのマンションは「マンション管理会社」と言われる管理業務を受託し管理運営をサポートするプロに管理委託料を払って、管理を委託しているんです。
そうすると必然的に管理費がかかります。
管理費の内訳として、マンション管理会社への管理委託料もバカにならない金額を払うことになるんです。
またそれとは別にマンション全体の修繕を計画的に進めていくために、全体で積み立てる修繕積立金という費用を支払い管理組合で貯蓄して、マンション全体の修繕を計画的に行っていくわけです。
当然建物も歳を重ねれば歳相応に病気にもなりますし、病気を未然に防ぐための健康診断もしなければなりません。
なので、築年数を重ねれば重ねるほど、この修繕積立金は高額になっていくのです。
マンションのデメリットを熟知しているので長期所有は避ける
この記事の結論としては、不動産屋はマンションというものが保有するだけでかかってくる保有コストが多くかかり、また自分の意見だけではそのマンションの維持管理や有効活用ができない。また将来建物を壊して二次利用する際に修繕積立金に含まれていない建物の解体費用などの負担金がかかってしまうリスクがあるために不動産屋はマンションを長期保有しないという内容です。
負け組不動産が負動産である
ごもっとも！！！
よくできた記事だなと感心しちゃいます（上から目線で偉そうなのは申し訳ございません・・・）
結局、マンションというものは日本の住文化の中でもまだ比較的新しいもので、全国で見ても建替え等の事例は少ないのです。
でも働き方やライフスタイルや家族構成の変化などにより、マンションの一時の利便性を求める方々が多いがために、こぞって分譲マンションディベロッパーがマンションを建築して販売しているのです。
でもディベロッパーはマンションを販売し終われば、あとは約10年程度の保証期間が終われば、後のことはマンションの住人達でなんとかしてくださいねというスタンスで、建物が老朽化がして建替えなどの議論が起こるときには基本的には我関せずなわけですよ。
先日お邪魔した築40年超の団地の住人の方も、「もう朽ちるまで住み続けるしかない」とおっしゃっていました。
このような事態になることを不動産屋は様々な売却相談を受ける立場なので、頭の中に描けるからマンションを長く保有することはしないということなんでしょうね。
不動産屋の中には別の観点から古いマンションを保有する方々もいるという側面もありますが、一般的にレアケースでしょうね。
このようなことは、マンションを保有している方にとっては誰にでも当てはまることなんです。
つまり、世間一般でこのような認識が広まってしまうと、その不動産は売れない不動産になり、つまり不動産保有者の「負組」になってしまう。
だから「負動産」という言葉が最近よく使われるんですね。
負動産になる前に不動産の処分を
マンションに限ったことではなく、地価が下がり続ける地域の土地の地主さんや過疎化が進んでいる土地の地主さんなんかも同じ「負動産」保有者になってしまう可能性もあるわけです。
不動産は資産である一方、保有しているだけで税金はかかりますし建物の維持管理費もかかります。
つまり資産であり、負債でもあるわけです。
その資産負債のバランスとして、負債の割合が濃くなりそうな不動産を保有している方々は、売り時を見極めてなるべく早く「負動産化」する前にその不動産を売却することをおススメします。
かなり長い記事となり、読みにくいところが多々あったかと思いますが、最後までお付き合いいただきありがとうございました。
