おはようございます。
今日は午後から富士市で事業用土地の売買契約です。
契約準備も終わったところで、ゆったりブログ更新の新富不動産スタジオの川村です。
今日は久しぶりに僕の不動産投資関係の記事を。
実際の事例で満室経営のポイントについてお話します。
- 築19年の街中賃貸マンションに入居申込が
- 築19年のマンションが築2年のマンションと競合に
- デザインリフォームの良いところ
- 今回の申込の勝因もデザインリフォームでした
- 不動産投資ではほんの少しのアイデアがライバルとの差を生み出す
- 最後に
築19年の街中賃貸マンションに入居申込が
先日僕が個人で保有している区分所有マンションの1室に入居申込をいただきました。
これで僕の賃貸経営は3カ月ぶりに満室状態に回復です！
やったー！
12月のはじめに退去予告が出たのですが、その物件の入居期間はたった3ヶ月・・・
街中の飲食店勤務の方が入居してくれていましたが、色々と諸事情があり短期解約違約金を支払い退去されたのです。
※短期解約違約金とは、通常賃貸借契約期間が2年にも関わらず、1年に満たず解約をした場合には1か月分の賃料を違約金として支払うという不動産賃貸借契約の違約条項のことです。
1年未満や1ヶ月分といった退去期間や違約金の額は契約により異なったりします。
入居申込までの営業活動
昨年12月の退去予告が出た時点ですぐにアットホームやライフルホームズなどを使いながらすぐに募集をスタート。
それと同時に静岡市内の賃貸仲介業者様へ募集のお願いに回り始めました。
短期解約違約金が1か月分あったので正味1月分までの賃料は入っていたので、少し気持ちにも余裕がありつつもスピーディーに募集営業をスタートしないと時期を逸してしまうので、まずはすぐに募集のお願い営業。
気持ち的にも12月中には決まるかなと若干余裕をこいていましたがなかなか反響が来ず・・・
少～し焦りを感じ始めた矢先に入居決定となりました。
築19年のマンションが築2年のマンションと競合に
今回入居される方は今年の4月から静岡で堅い仕事へ就かれる方。
今回は私の物件ともう一つ同じエリアの築2年のRCマンションも見学されていました。
ライバル物件は築2年！
ほぼ新築と言っても過言ではない物件。
そしてかたや私の物件は築19年・・・
家賃は3千円の差がありますが、設備も当時と今とでは雲泥の差がありますし、何といっても築年数は新しい方がいいという声の方が大多数。
キッチンはライバル物件が圧倒的に広い・・・
そして面積も間取りもほぼ同じという同じ土俵に立ってしまったら、普通で言ったら負け戦。
築2年マンションに勝った要因はリフォーム
でも何と築19年がたった3千円の差で17年の築年数の差というビハインドを乗り越えて勝利しましたよ！
勝因は何かと考えると、やっぱりリフォームじゃないかなと思っています。
この写真が実際のリフォーム後の居室の写真。
そしてこれがトイレのリフォーム実例。
それでもって玄関先の廊下のクロスリフォーム実例です。
アクセントクロスのデザインリフォームで入居促進
パッと見でインパクトありません？？
私が自分の物件でリフォームする際やお客様へリフォームの提案をする際には写真の通りアクセントクロスをポイントごとに多用します。
まだ事例は多くありませんが下記の新富不動産スタジオのリフォーム事例集にてご確認ください。
理由としては今の時代ネット社会ですし、まずはインターネットのアットホームやSUUMO、LIFULL HOME'Sといった不動産ポータルサイトなどで数多くのライバル物件がある中、写真映えしないとお客様の目をひきにくいというのが一つの理由。
インスタ映えならぬ不動産ポータルサイト映えですね（笑）
デザインリフォームの良いところ
このような癖の強いデザインにするとそれを嫌がる方もいるのでは？
というご質問もよくいただきます。
確かに嫌がる方は嫌がります。
でも、ですよ！
部屋はたった一つしかないんですよね。
だから万人受けしなくても二人に一人、または三人に一人でもそのデザインが気に入ってくれれば勝利なんです。
しかも気に入ってくれた方はかなり愛着をもってくれるので優良入居者になる場合が多い！
デザインリフォームは、費用がかかる・嫌う方がいる、などのデメリットもありますがこんな感じのデザインリフォームをするとメリットの方が多いので、私はよくこんな感じのリフォームをさせてもらっています。
今回のリフォームは40万円弱かかっていますが、実は保険対応も少しあったので私の懐はそんなに痛んでないのです。
40万円のうち、雨漏り関係で本来ならデザインリフォームに不必要な個所までリフォームをしたため、そこそこ高額なリフォーム総額になりました。
40万円弱は全額自腹だったら痛い出費ですが、それでもリフォームをしたことによって下記のような方程式が成り立ちます。
デザインリフォーム勝利の方程式
- 入居スピードが上がる
- 優良入居者化し入居期間が長くなる
- 家賃が多く安定的に入る
- 投資回収スピードが速くなる
そういうロジックが成り立つので、私はいつも実践しています！
それに一度がっつりリフォームしてしまえば、その後はそこまで大幅にお金をかけなくてもいいという利点もありますよね（設備系の故障などは別ですが）
今回の申込の勝因もデザインリフォームでした
今回のお客様もこのデザインリフォーム内容をとても気に入ってくれて
「設備関係は築2年のライバル物件にはかなわないけど築19年でこれだけ綺麗でおしゃれで家賃が3千円安いならこの物件にします！」
と即決してくれました。
よしよし！戦略通り。
不動産投資ではほんの少しのアイデアがライバルとの差を生み出す
今回の実際の事例からわかるように、不動産投資というのはほんの少しのアイデアで、ライバル物件との競争に勝つことができるのです。
もちろん圧倒的に立地や設備などが不動産投資に分が悪いような物件をだまされて買ってしまったような場合だと、必ずしもアイデアで満室にできるわけでもないのですが。
そういう物件は早めに損切覚悟で手放してしまうというアイデアと決断も必要かもしれません。
ライバルとの差をつけるのがハード面なのかソフト面なのかは自分自身で決めること
普通レベルの競争力を持った物件であれば、ライバルとの差というのはほんの少しの部分です。
僕の場合は、デザインリフォームという手法、つまり建物の内装というハード面にアイデアを組み込んでライバルとの競争に勝つことができました。
ただ、物件によってはハード面では差がつけにくいようなこともあるかもしれませんし、コスト面の問題も出てくる可能性もあります。
入居促進のためのソフト面のアイデアの具体例
それならばソフト面で勝負するというアイデアもあるかと思います。
- ニトリの家具などでホームステージングを行う
- 見学者に向けたポップやメッセージカードなどを室内に設置
- 家賃交渉の裁量を不動産屋さんにある程度任せる
- 好きな壁紙を1面だけ選べるようにする
- 不動産屋さんとの関係性をよくするための営業活動を日ごろから実践
- 募集条件を緩和する
- ペット可にするかわりに家賃や初期費用を上げる
などなど。
ざっと軽く書いただけでもソフト面のアイデアとして、こんなにたくさんできることがあるんですね。
最後に
不動産投資は「空室」が天敵です。
「空室」を出さないことは無理ですが、「空室」の期間を短くする（入居促進と優良入居者化）というのは自分の努力でできることがあります。
不動産投資をされている方、これから不動産投資を始めたい方は、ぜひこのような自分なりのちょっとしたアイデアをもって、それを自分の武器にして不動産投資における理想の「満室経営」を実践してみてくださいね！
最後まで読んでいただきありがとうございました。
